Jak wynająć mieszkanie? Kompleksowy poradnik dla wynajmującego

Ceny nieruchomości szybko rosną. Wydaje się, że do pęknięcia bańki droga jeszcze daleka, dlatego nic dziwnego, że wielu Polaków szuka sobie mieszkania na wynajem. Sprawdzamy, na co zwrócić uwagę, jeśli jesteśmy właścicielem takiego lokalu i szukamy lokatorów.

Wynajem mieszkania całe czy na pokoje?

W pierwszej kolejności należy zastanowić się nad rodzajem najmu. Mieszkanie możemy wynająć w całości lub na pokoje, co jest dobrym rozwiązaniem zwłaszcza w przypadku studentów lub mieszkań wynajmowanych dla pracowników. Oczywiście nie zawsze jest to możliwe. Jednak o ile w kawalerkach czy mieszkaniach 2-pokojowych wynajmujemy cały lokal mieszkalny, to już w tych o 3 czy 4 pokojach taki najem jest możliwy.

Oczywiście najem długoterminowy całego mieszkania jest bardziej komfortowy. Wynajem na pokoje to obowiązek podpisania umowy z każdym najemcą. Przy najmie okazjonalnym czy instytucjonalnym potrzebne będzie też notarialne potwierdzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, co wiąże się z dodatkowymi kosztami ok. 350 złotych (do 1/10 minimalnego wynagrodzenia + podatek VAT 23 proc.).

W przypadku najmu na pokoje należy też liczyć się z nieporozumieniami wśród najemców. Wynajmowanie mieszkania w tej formie to również częstsza rotacja lokatorów. Poza tym wiąże się to z ryzykiem większej ilości zniszczeń. Nie jest to żelazna zasada, ale najem studentom i pracownikom zwykle wymaga częstszych napraw, a przynajmniej odświeżenia mieszkania.

Większą ilość pracy do wykonania rekompensują wyższe zyski. Wynajem całego mieszkania daje mniejszy zarobek niż kilka czynszów za każdy pokój.

Pamiętajmy, że wiele zależy od lokalizacji mieszkania. Jeśli chcemy wynajmować je studentom czy pracownikom, najlepiej aby było ono położone w centrum. Ważna jest też infrastruktura i samo miasto. Dobrym przykładem jest tutaj Wrocław, gdzie na pniu sprzedają się mieszkania na rynku pierwotnym przeznaczone pod inwestycje , np. mieszkania na sprzedaż w dzielnicy Jagodno. Mimo iż to jedna z najbardziej wysuniętych na południe dzielnic Wrocławia, należy pamiętać, że stolica Dolnego Śląska to miasto uniwersyteckie. Dlatego niemal na pewno przynajmniej część z nich zostanie wynajęta na pokoje właśnie studentom.

Jak przygotować umowę najmu mieszkania?

Niezależnie od tego, na jaki najem się zdecydujemy, zawsze powinniśmy przygotować umowę. Co ważne, zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego umowa w formie pisemnej jest wymagana tylko przy najmie na okres ponad roku. Oczywiście dla uniknięcia nieporozumień powinniśmy ją przygotować również dla najmu krótkoterminowego.

Podstawowymi elementami umowy najmu są dane obu stron transakcji, przedmiotu umowy i czynszu najmu. Dodatkowo w umowie zawrzeć trzeba okres najmu, termin wypowiedzenia i wysokość kaucji, jaką pobiera wynajmujący. Najczęściej wynosi ona 3-krotność miesięcznego czynszu, choć maksymalna wysokość kaucji mieszkaniowej to nawet jego 12-krotność.

Wynajem mieszkania nie zawsze jest prosty. Na pewno jest to zdecydowanie trudniejsze przy najmie na pokoje i krótkoterminowym. O wiele łatwiej i bezpiecznej wynajmować je na dłuższy okres rodzinom lub parom, nawet pomimo nieco niższej stopy zwrotu. Oczywiście zawsze najem powinien być potwierdzony umową. Jako wynajmujący musimy także pobrać kaucję. Będzie ona stanowić gwarancję na wypadek zniszczenia mieszkania przez najemcę czy braku regularnych opłat za czynsz lub media.